Minderung der gewerblichen Miete wegen erheblichen Mangels
Ein gewerblicher Mieter durfte die Miete um 30 Prozent reduzieren, weil die Räume von Ungeziefer befallen waren. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 21. Juni 2022 entschieden (Az.: 9 U 112/19).
Das gewerbliche Mietrecht sieht vor, dass eine Mietminderung durch den Mieter möglich ist, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, durch den sich die Mietsache nicht wie vertraglich vereinbart nutzen lässt. Voraussetzung ist jedoch, dass ein erheblicher Mietmangel vorliegt. Mieter sollten allerdings nicht leichtfertig entscheiden, in welcher Höhe sie eine Mietminderung für angemessen halten. Entscheidend für die Höhe der Mietminderung ist, wie erheblich der Mietmangel ist. Zudem muss der Vermieter zuvor über den Mietmangel informiert werden, erklärt die Wirtschaftskanzlei MTR Rechtsanwälte , die Mieter und Vermieter im gewerblichen Mietrecht berät.
In dem Fall vor dem OLG Karlsruhe war ein Modegeschäft von Ungeziefer befallen und der Mieter kürzte daraufhin die Miete. Der Vermieter zeigte sich damit jedoch nicht einverstanden, sprach seinerseits die fristlose Kündigung aus und klagte auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume. Während die Klage in erster Instanz noch erfolgreich war, entschied das OLG Karlsruhe im Berufungsverfahren zu Gunsten des Mieters.
Das OLG sah die Kündigung als nicht gerechtfertigt an. Aufgrund des Ungezieferbefalls habe der Mieter die Miete um mindestens 30 Prozent mindern dürfen. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass Ungeziefer in gemieteten Geschäftsräumen ein Mangel sei, der die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts nicht unerheblich beeinträchtige. Zumal der Mieter damit rechnen musste, dass auch die Kunden das Ungeziefer wahrnehmen und das Geschäft dadurch einen schlechten Ruf bekommen könnte. Weiter seien auch Fraßschäden zu befürchten gewesen. Die Tauglichkeit der Gewerbemieträume zur vertragsgemäßen Nutzung sei daher um mindestens 30 Prozent gemindert, so das OLG Karlsruhe. Auf die Ursache des Ungezieferbefalls und ob der Vermieter dafür die Verantwortung trägt, komme es nicht an, machte das Gericht deutlich.
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